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Seguridad jurídica en la compraventa de inmuebles en España

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El sistema jurídico español, y el procedimiento a la hora de proceder a la formalización de la compra de una propiedad, se articula sobre un sistema de seguridad jurídica al comprador de buena fe que realiza la inversión.

El sistema concede al comprador plenas garantías de que si utiliza todas las herramientas legales que pone a su disposición, el comprador quedará protegido en su derecho con plenas garantías por parte de los Jueces y Tribunales en España. Todo este sistema de garantías se articula sobre la base de numerosos artículos de la legislación española, entre el que cabe destacar el artículo 34 de la Ley Hipotecaria donde se consagra el principio de la protección al adquirente de buena fe.

El proceso de seguridad jurídica y protección del comprador, viene articulado en dos pilares fundamentales: la intervención del notario y el Registro de la Propiedad. No obstante, es conveniente conocer los instrumentos que cada una de estas instituciones pueden poner a disposición del comprador para que puedan ser usados correctamente. En este sentido, el abogado que guíe al comprador en todo el proceso de compra, será el encargado de confirmar el uso de todas las herramientas que el sistema pone a disposición para ofrecer plenas garantías en la inversión a realizar.

Al inicio del proceso de compra, el abogado se encargará de realizar los chequeos necesarios para confirmar la situación de completa legalidad de la propiedad que se pretende adquirir (confirmación de titularidad, descripción, estado de cargas, etc), y tras su realización proceder a la firma de contrato privado de compra como paso intermedio antes de completar la operación con la firma de Escritura Pública. Pero este chequeo inicial no es suficiente de por sí para dar plenas garantías a la transacción, sino que requiere de otros chequeos posteriores cercanos a la fecha prevista para completar la operación con la firma de la Escritura Pública. Estos chequeos y trámites a realizar a la hora de la formalización de la Escritura es la que dará al comprador la seguridad jurídica en toda su extensión.

Formalización de Escritura e inscripción en Registro de la Propiedad.

La Escritura es un documento público otorgado ante notario. El notario es imparcial en su intervención y no trabaja para ninguna de las partes.

Aunque la Escritura Pública no es un documento obligatorio para formalizar una compraventa, sí que se aconseja su formalización, ya que el Derecho español  prevee un sistema de protección especial  para aquellos que compran a través de Escritura Pública. Por ejemplo, sólo tiene acceso al Registro de la Propiedad las Escrituras firmadas ante notario. Un contrato privado de compraventa, nunca tendría acceso al Registro.

Antes de la formalizacion de la Escritura Pública, es necesario que el abogado confirme con la notaría el que se proceda a la obtención de información del Registro de la Propiedad. De esta forma podremos confirmar que la situación legal de la propiedad es la misma que cuando se realizó el primer chequeo legal al inicio de proceso, al mismo tiempo que el Registro tendrá constancia de que se va a llevar a cabo la firma de Escritura de Compraventa.

Del mismo modo, e inmediatamente después de la firma de Escritura, es muy conveniente el que el Registro de la Propiedad tenga información de que la operación de compraventa se ha llevado a cabo. Esta comunicación la ha de realizar el notario telemáticamente el mismo día de la firma, y es muy conveniente el no renunciar  a ella para no introducir elementos de riesgo en la compraventa. Con esta presentación telemática, el Registro ya será conocedor de que la compraventa se ha llevado a cabo y quedará a la espera en los días siguiente de la Escritura original para su registro definitivo.

Desde Manzanares Lawyes, aconsejamos no renunciar a la presentación telemática por parte de la notaría al Registro, y si usted es preguntado por ello, insista  en que esto se realice.

Si usted renuncia a la presentación telemática, pueden pasar unos días desde la firma de Escritura en la notaría  hasta que la misma se prepara, se entrega, etc., y se presenta al Registro de la Propiedad, por lo que si alguna carga se anotase en esos días (ej. un embargo) produciría una situación que pudiera ocasionar algún perjuicio al reciente comprador.

Insistimos en que el sistema legal en España, nos da instrumentos suficientes para garantizar una transacción sin problemas ni sorpresas. La cuestión es muy simple: UTILICE DICHAS HERRAMIENTAS que le darán una seguridad jurídica en su operación.

Manzanares Lawyers. Manzanares Abogados

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